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　　年会》在北京新疆大厦召开，本次年会的主题是洞察大势、寻找方向、估价业务深化与拓展之路。主要是引导广大房地产估价机构，适应我国已转向高质量发展阶段的要求，寻找未来发展方向，不断深化与拓展估价业务，积极开展相关咨询顾问业务，努力开创房地产估价行业发展新局面，再上新台阶。会议上，世邦魏理仕华北区不动产服务部资深董事王莉莉女士发表讲话。

　　从拿地盖房交易，这是增量时代，大家没有考虑增长运营数据怎么出来，只是拿地盖房子。看下面几个数据，2018年以来主要城市商服类用地地价增速放缓，可以看到2018年以后，甚至是负值的状态，的城市商服用价同比也是下降趋势。说明市场土地的供应是供过于求，我们从规划里面不再做商服地产开发。

　　销售部分来看利润下降的趋势，东西太多了，肯定卖不了很好的价格。新增建设用地的面积逐渐减少，通过2006年到2020年，甚至2025年预估，新增建设用地面积都是减少趋势，随着时代往前推进，可以看到我们增量地产项目是越来越多。大家的估价对象可能从原来交易更多新的交易，变成存量资产的交易，怎么体现交易价值的增长。从刚才讲到资产管理运营角度去考量它在运营当中做出的数据和水平。

　　拿北京为例，这两天汇总沟通内容的时候，目前北京现有城市更新项目体量将近80万平方米。从2015年，用整个城市供地情况数据吻合的，正在进行城市更新项目数据，从2012年十几万的体量，到2015、2017年30多万，到2018、2019年阶段也是30多万，这种增长是比较快速的。我们从以上所有数据，大家可以看到上面所有数据里面，商业办公楼，因为北京的办公楼租金影响力比较好，有很多很好商业地段改成办公楼。我们所有商业地产项目，从原来盖新，改成旧改新。

　　看一下未来城市项目的供应，这也是很大。包括核心区的未来城市更新的项目占比大概占到71％，可以看到为什么有这样的更新，地段不可复制，资产价值得到提升，没有地方盖新的，只有把旧的楼，通过资产运营手段来提升资产运营价值188金宝搏官网。

　　再来看一下资产价值关注点的变化。2010年以前，这个楼在很多电视剧里面出现，过去关注点地段租金、售价，相对比较硬的指标。2010年到2020年成片区化，从商圈划分每一个商圈的特质以后，关注点从租金、售价、地段硬件转到物业管理、租户结构、财务收支、客户满意度等等，2020年之后未来我们关注点是什么？因为资产管理，接触更多是业主，也是大家的甲方，更多关注的是可持续发展，智慧楼宇，不断会有新的对物业价值的提升起到帮助作用的数据出现。物业类型，我们之前都是新建物业，后来讲到新建物业、存量物业、改造物业，到2020年以后还有更多的融合型用途物业发生变化，它所有变化以市场哪一类价值更高为导向的，里面变化技术处理由资产管理公司进行这方面规划。

　　刚才讲了这些变化发生以后，所有的市场会关注到资产管理服务，资产管理服务，主要为业主和投资人对标的物业提供全面、综合性的运营管理，实现保值增值，资产价值化等目标。我们做了很多项目，业主背景都是投资商或者开发商，他们证券化也好、销售也好，他们再去做融资也好，都要做这一块的评估，可能有两边问数据，一边买方问我未来能租多少钱，或者能卖多少钱，有的业主说通过什么样的改造在一个阶段运营期以后能卖价格高一点，这是我需要回答问题。我们看资产管理服务会做哪些事情。

　　业主委托管理数据，帮他找到租户和新业主，对于租户和业主继续提供服务，通过一系列的工作。资产管理工作是循环管理工作，不断的循环，找到新的买家变成新的业主，再找新的买家再变成新业主，这个过程做新的运营，让他下一次卖得更高。

　　我们帮业主做什么？业主需要我们做什么，作为资产管理公司核心的能力应该具备什么？作为资产管理公司来说要有优化、改造项目的能力，把住时代的脉搏，不是市场流行什么，我们改变什么？我们要通过我们科学的方法去推进项目重新的定位梳理，包括通过资源和渠道来去实现租赁和销售的目标。我们要提供比较好的客户服务，以及在整个客户服务当中与时俱进的智慧管理手段，还有物业设施设备节能降耗，运营期整个降低运营成本，使刚才的数字更漂亮，另外具备综合市场研究分析能力，这是资产管理公司所需要拥有的核心能力。

　　在资产管理服务那么多能力当中，哪些部分是特别关注的，我们服务三个业主，做哪些事情，我们做了财务管理，财务管理包括现金流管理，现金流管理是租金，在最后销售的时候是特别要看的数据，另外要做整体的预测的管理，还要做投资组合，应收应付帐款，这是财务管理的板块。我们资产管理运作改革当中，财务管理是非常重要的板块，是非常具体数字的体现。租户管理，我们在循环的做我们工作的时候，怎么体现资产的价值，因为它会倒算，扣除所有的成本以后，可能是刚才说的CapRate最基本的依据。新租、短租、虚租、扩租等等通过租户的管理能力实现的。在整个运营期里面，这三个点是我们工作的重点。

　　我今天给大家分析的关于管的事情，如何做好，通过分享，让大家在估值过程当中去理解资产管理工作的重要性，大家都在讲资产管理，讲了很多年，我在CIREA工作了15年好象很多事都可以用它说资产管理。回到我刚才讲的案例，我们资产管理在实际工作中，对楼的理解，客户理解过程当中，最终出估价报告的时候，给了我们估价团队非常有用的建议，这个建议最终是说服了甲方去接受这样一个售价188金宝搏官网入口，我觉得是一个很完美的合作。这个过程这么多年对楼宇管理过程当中，市场洞察能力等等，最后提供的数据让大家信服的。