188金宝搏·(中国)官方网站

　　商业地产项目的核心在于招商和运营，相比住宅而言，商业地产项目所涉法律关系和法律问题则更加复杂和多元，且该类项目投资周期长，投资成本大。如何预见并有效防控招商运营过程中的法律风险，是商业地产项目亟待关注的要点。

　　1.产权持有，自主经营此种经营模式目前市场占比较大，该类地产商一般资金实力雄厚、招商资源丰富、运营能力较强；与此同时，这种模式便于统一定位和管理，能较好控制商业业态和定位。2.产权持有，聘请专业轻资产运营商代理运营该类型的主要合作模式可分成“委托管理+租赁运营”两大类。此种方式可扬长避短，大大节省开发商时间、精力、金钱，还能通过知名运营商打响项目知名度。对运营商而言，通过轻资产运营可减少资金压力，快速布局抢占市场。3.租售并举这种类型会通过出售部分物业使回报期缩短，但前期对业主招商能力要求较高，后期项目运营难度较高。4.产权出售这一类的运营模式回报很快，但后期在经营过程中难以保证合理的商业定位和业态搭配，无法吸引足够的客流。5.返租经营

　　这一类是将项目划分为零散商铺的产权进行出售，快速回笼资金，但是同全出售模式不同的是，采用这种模式的开发商会将出售商铺以返租形式重新掌握经营权。

　　商业公司在日常运营管理中，常见的服务类合同纠纷，例如广告类、营销策划活动类合同纠纷、采购合同纠纷、装饰装修合同纠纷（河南金博大商业运营管理有限公司、魏运旺装饰装修合同纠纷（2021）豫民申6600号）、行政处罚复议类行政诉讼（郑州丹尼斯百货有限公司、郑州市管城回族区食品药品监督管理局食品药品安全行政管理(食品、药品)再审审查与审判监督行政裁定书（2018）豫行申339号）等。

　　建议：在服务类合同纠纷中，公司针对对方履约情况、提交工作成果的确认、签字/签署工作应特别谨慎对待，一旦发现不合格部分，应及时书面函告，以为日后发生纠纷留存书面证据；同时，在协商一致解除合同时，如对方有未清款项，建议尽量要求其在签署终止文件前付清；或在终止文件中明确付清时间。

　　劳动纠纷在运营公司管理中是比较常见、咨询较多的纠纷类型（杨博雅、息县德润商业运营管理有限公司劳动争议（2021）豫民申9802号）。因此，在日常人事管理中，公司应注重书面劳动合同的及时订立；做好员工考勤记录/交接证明等重要人事档案的保存工作，以保证在发生劳动纠纷后公司能够顺利举证；公司单方解除劳动合同时的相关流程、处理应严格按照法律规定办理。

　　除综上内容外，笔者还总结了以下问题。这些问题几乎已成为商业地产历史诉讼案件中决定案件成败的关键因素，故律师建议商业公司可在日后工作中特别关注以下问题：

　　日常双方履约相关的往来文件、通知、送达凭证的保存及档案管理工作非常重要。

　　（1）在合同履约过程中，双方对合同履行有争议的、或出现对方违约的情形时，应特别注意及时催告/函告，并保存双方往来的书面有效凭证；

　　（2）对于处理离职人员方面，尤其要做好离职人员的交接工作、相关档案资料的移交工作，以防资料丢失后缺乏证据而导致公司承担不必要的败诉风险；

　　（3）送达、函告、催告文件的内容及各项信息须完整明确，送达人、日期、发送人等信息表述清晰；

　　（4）通知、送达过程中，对方联系人或联系方式变更的情形需要谨慎处理188金宝搏官网app，变更合同约定的联系人，需要对方出具有效书面通知文件。否则，严格按照合同中约定的送达地址送达，避免直接送达至对方口头认可的其他地址；

　　（5）公司相关部门应保存好每一次通知、函件的送达凭证，并留存一份送达文件内容备查；

　　（6）如对方出现违约情形，公司应及时催告、及时行使法律、合同约定的各项救济权利，并保存好各类催告及救济权利行使的书面证据。

　　公司销售、招商过程中相关人员的说辞须要注意，避免出现与实际情况不符/过份夸大事实的情况，相关说辞建议进行事先规范和培训，以防被客户留下不利证据。

　　与公司签署合同的公司/个人的签署形式及签署的有效性需要严格把关，保证为本人亲自、完整签署，以避免合同无效的风险。

　　公司的相关人事制度、销售方案、客户积分/优惠规则等文件内容及执行细则应尽量明确，以防日后各方就具体执行引发争议。

　　案例1：郑州枫华商业管理有限公司（郑州熙地港）、上海绿地优鲜超市有限公司租赁合同纠纷（2019）豫01终10103号

　　绿地超市公司承租枫华公司位于熙地港（郑州）购物中心B1层021号店铺，约3300.66平方米；租赁期限为10年，自起始日起计算，起始日暂定为2016年11月12日。绿地超市公司与枫华公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。郑州绿地超市作为绿地超市公司的分公司实际在租赁场地经营，合同的权利义务应当由绿地超市公司承担。

　　因房屋租赁合同的性质客观上无法强制闵恩朝履行，在避免陷入合同履行不能僵局的情况下，原审法院认定涉案合同已实际无法继续履行，在判令承租方承担相应违约责任后予以解除，适用法律并无不当。

　　建议：（1）公司的业务部门及时跟进各商户的经营及合同履约情况，一旦发生任何异常或违约情形（如擅自停业、拖欠各类款项等），应及时催告，并保存书面催告证据；

　　（3）建议在出售已有租约的房屋时，应重视相关承租人优先购买权事宜的处理及相关告知函件的存档工作，及时向承租人书面告知，以排除风险；

　　（4）建议在处理商户清场问题时重点关注强行撤场的处理流程是否规范，要避免野蛮撤场毁坏商户遗留物品的情况，相关物品注意妥善保存；

　　（5）建议商业地产公司在作为管理人/代理人安排业主与商户自行签署合同的过程中，注意作为代理人/管理人的职责和义务，严格审核双方签署、履约情况，避免因存在管理过错而承担不利责任；

　　（6）建议公司作为商场管理方/出租方，应尽可能避免实施业态调整等重大违约行为；或在合同条款中作明确说明；

　　（7）公司应充分尽到各项作为出租方/管理人的各项义务，包括：1.重视房屋质量问题，及时维修；2.必须严格按照租赁合同约定的交付条件交付租赁房屋，无法达到的/不确定的条件切勿写入合同，以防纠纷；3.应提前做好消防验收、竣工验收、环评等各项行政审批工作，以防租户以此为由拒付相应费用；4.断水电前充分评估，确保符合合同约定的条件，并提前发送书面函告文件；

　　（8）公司应就签订租赁意向书后双方因租赁合同条款无法达成一致而最终未能签署租赁合同的问题提前做好双方在合同磋商阶段往来意见的书面证据保留工作，以为日后界定双方责任提供有效证据；

　　（9）出现商户逾期撤场的，公司相关部门须及时按合同约定对商铺进行妥善处理、及时收铺，以避免商铺空置、占用期间公司的损失进一步扩大。

　　招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报道属要约邀请，不构成违约；在经营过程中，万家管理公司投放的广告及其他形式的宣传，是为了扩大市场影响力，属运营管理范畴，且包江卫已入驻市场，形成合同关系，双方的权利按照合同约定执行，包江卫若认为租赁期间的宣传报道有欺诈成分，可依法行使权力，但包江卫并未提出异议，因此关于包江卫此节的辩解意见，本院不予采纳。

　　本院认为，被告虽有过分夸大神农城的招商情况，开业后广告宣传中的部分知名品牌和主力店亦未入场经营，但并不是被告对原告的故意欺诈，且被告所作出的广告没有明确具体的承诺标准，属于商业炒作，虽有失实之处，但不构成欺诈。同时，原告丁双艳作为完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面理性地分析预测市场风险和商业广告的内容，不能仅凭广告宣传就确定大额资金的投向。故本院认为被告发布的招商广告不存在欺诈。

　　建议：（1）项目招商运营过程中，对于招商话术应做合规管理、固定话术，对招商人员进行专业培训，避免作出不实宣传。对合同签署及履行存在的不利因素影响，应当于签约时及时告知、充分披露。（2）做好履约管理工作，对于前期承诺宣传在过程中应当注意落实，避免出现前后矛盾、无法兑现引发后期纠纷。（3）对于本身存在争议的商户，建议避免采用切水电能源措施。如双方争议较大、商户长期欠租的，评估“是否具备解除合同条件”后考虑是否“直接发函主张解除合同、支付欠付费用”188金宝搏在线入口。（4）做好商户管理与疏导工作。涉及群体性纠纷时，对于矛盾尚未激化的商户，根据实际情况进行相应的客服关怀，分化瓦解避免形成矛盾群体集中化。（5）对于已经商谈并达成一致意见的争议商户，及时签署书面的文件以闭口现存争议，避免商户后期反悔或难以约束已补偿商户。

　　案例：梅海峰、郑州华商汇控股有限公司等房屋租赁合同纠纷（2022）豫民申437号

　　《郑州华商汇委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。梅海峰依约将涉案商铺交付华商汇运营公司委托经营，华商汇运营公司未依约支付委托经营收益即租金收益，应承担相应的违约责任。

　　建议：科学设计“售后返租”模式，从项目前期宣传推广至后续招商运营整个过程，强化运营风控措施，避免“售后返租”引发的后端争议。近几年来，笔者亲历的多个商业地产项目，或因开发商资金断裂致使租金无法定期兑现、或因开发商或商管公司后续招商运管不利无力支付租金，亦或因引入的合作第三方违约拒付租金等多种情形，引发了较多群体争议。越来越多的购房人对该类商品房的投资或购买也越来越谨慎，致使售后返租产品的市场需求热度锐减。故此，除开发商自营之外，如引入第三方进行“售后返祖”模式合作的，除前述注意事项外，慎重考察第三方合作伙伴的运营实力也是尤为重要。

　　案例：西安唐人商业运营管理有限公司、陕西亨祥实业有限公司委托合同纠纷（2018）最高法民申5604号

　　亨祥公司作为商场开办方与招商代理方唐人公司签订《委托合同》，委托唐人公司对案涉商铺进行招商引资、投资管理，双方在合同第七条乙方义务中明确约定：“13、乙方应当按照国家、地方法律法规进行经营管理，不得侵害他人合法权益，不经甲方书面认可，不得以甲方名义开展经营管理活动，并应自行承担开展经营管理活动的亏损。”结合合同的其他条款可知，亨祥公司并不负责商铺的具体运营管理，其只是按照约定享有收取商铺出租收益的权利，而唐人公司作为专业商业运营管理公司，理应是在对案涉商铺的现状充分考察、对商铺预期经营充分预估的基础上才与亨祥公司签订《委托合同》，因此唐人公司应按照合同约定的内容履行自己的义务，承担因招商不利，发生违约的后果。

　　建议：开发商委托招商代理公司招商的，除慎重选择信誉及招商运营能力较好的招商合作伙伴之外，在招商合作协议签订过程中还需要特别注意以下问题：

　　（2）明确在某一具体时点招商代理公司需完成的入驻商户级别要求及相应级别商户入驻率；

　　（3）对招商代理机构的招商业绩有明确具体量化的要求及违约条款（如商户具体条件及商户入驻率或开业率等，可设置解除权）；

　　（4）对佣金结算条件作出明确严格的约定（如对招商达标条件的设定，或商户需签订合同且支付保证金和租金方可视为招商完成达到结佣条件，退租时商户已交费用如何处理及是否纳入结佣范围等）。

　　案例：金继玉、郑州丹尼斯百货有限公司买卖合同纠纷（2020）豫民申8059号

　　水为裳公司在丹尼斯公司下属花园路商场内租赁两处专柜，经营W．DoubleuDOT（达点）及ON＆ON（安乃安）品牌服装，货款由丹尼斯公司统一收取，丹尼斯公司根据水为裳公司经营柜台的销售额收取一定金额作为收益与水为裳公司另行结算。金继玉在上述两处专柜预存40万元预购服装，其中30万元通过丹尼斯公司统一收取，金继玉在互联网上确定货物及买家后，由水为裳公司根据金继玉的指示发货给金继玉的买家。水为裳公司承担交付货物的义务，丹尼斯公司收取货款系作为商场管理者行使管理职责，本案金继玉与水为裳公司之间形成买卖合同关系。金继玉共支付40万元货款，水为裳公司尚有322757元的服装未交付，本案金继玉请求水为裳公司返还剩余货款322757元，合法有据，原审法院予以支持，并无不当。

　　根据侵权责任法的规定，商场方未尽到安全保障义务而导致他人受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。一般而言，安全保障义务包括提供的设施安全、服务安全以及防止第三人侵害等内容。司法实践中，法院更为注重对于受害人的充分保护，如果商场方或商铺方未尽到相应的安全保障义务，则应当承担赔偿责任。

　　案例1：都豪杰、郑州枫华商业管理有限公司（郑州熙地港商场）侵权责任纠纷（2020）豫01民终153号

　　本院认定如下：都豪杰违反规定在商场客梯上搬运货物，是受害人聂隽受伤的直接原因；枫华公司虽然在电梯扶手部位设置有禁止携带重物乘坐的标识，但对都豪杰违反商场规定运货致他人受伤仍负有一定责任。

　　案例2：郑州丹尼斯百货有限公司平顶山中兴分公司、黄玲玲公共场所管理人责任纠纷（2020）豫04民终413号

　　但根据案件认定事实可知，黄玲玲系在丹尼斯平顶山中兴分公司位于平顶山市××路的商场门口西边的地毯上行走时发生损害，该地毯系丹尼斯平顶山中兴分公司的管理范围，该公司对损害发生地点具有安全管理义务。因黄玲玲跌倒受伤系因丹尼斯商场保洁人员卷地毯引发，该保洁人员对黄玲玲所受损害具有过错，而丹尼斯平顶山中兴分公司作为商场管理人，应对黄玲玲承担赔偿责任。

　　建议：公司应充分尽到作为商场/管理方的安全保障义务，存在安全隐患处需要充分做好相关安全指引、警示标语，尽可能做到商场的全方位监控，以防出现事故后因举证不能而承担不利责任。

　　案例：杨青会与郑州丹尼斯百货有限公司买卖合同纠纷（2016）豫01民终4173号

　　本案中，涉案商品没有标明生产日期，被上诉人亦未提交证据证明其出售的商品未过保质期限，被上诉人应当承担相应责任。现上诉人请求被上诉人退还货款并赔偿损失，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条的规定，被上诉人应当退还上诉人货款4.4元，并赔偿上诉人损失1000元。

　　建议：这种纠纷类型多发生在商场自持产权、自主经营的模式下。根据《消费者权益保护法》和《食品安全法》的规定，消费者认为提供商品或服务的商场方、商铺方存在欺诈行为的，有权主张价款三倍的赔偿；消费者认为其购买的食品不符合食品安全标准的，有权要求销售食品的商场方、商铺方承担十倍价款的赔偿责任。因此建议针对商管公司自营的商超，要加强日常商品管理。

　　案例1：北京乐扣乐扣贸易有限公司与张长灿、郑州丹尼斯百货有限公司侵害外观设计专利权纠纷（2014）豫法知民终字第158号

　　丹尼斯百货公司销售侵犯乐扣贸易公司外观设计专利使用权产品的行为，亦构成侵权，乐扣贸易公司请求丹尼斯百货公司立即停止销售侵权产品的理由成立，予以支持。

　　案例2：华强方特（深圳）动漫有限公司与郑州丹尼斯百货有限公司、郑州丹尼斯百货有限公司丰乐分公司著作权权属、侵权纠纷（2016）豫01民初461号

　　建议：商标权人、专利权人通常会将销售侵权商品的商户和商场方一并起诉，要求连带承担赔偿责任。通常情况下，法院在判断商场方对于商户销售侵权商品是否知道或者应当知道时，会考虑商户的侵权行为是否明显、商场方是否尽到了审查合法来源的审慎注意义务、双方的租赁合同中是否有禁止销售侵权产品的约定等方面，综合确定商场方是否尽到了合理的注意义务。

　　从业以来，先后为先后为河南锦家置业有限公司、郑州黄河大观有限公司、河南瀚海置业有限公司、郑州金科百俊房地产开发有限公司、河南中豪置业有限公司、河南聚金商业运营服务有限公司、河南锦寅置业有限公司、河南好喜地置业有限公司、郑州佳潮物业服务有限公司、河南优品道网络科技有限公司等几十家家公司提供诉讼法律服务或非诉法律顾问服务。在民商事法律服务领域，参与开封市某国有企业国有股权转让法律服务，出具法律意见书；参与中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司收购工商银行等不良资产包的不良资产现场尽调及完成法律尽职调查报告；参与某商业公司商业返租事宜法律服务并出具法律意见书等。诉讼服务领域，先后代理过某置业公司与业主商品房买卖合同纠纷群体性诉讼、某置业公司与业主逾期交房群体性纠纷、某商业公司与业主托管合同纠纷群体性诉讼。