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　　随着上市物企年中报的发布逐渐密集，在8月25日碧桂园服务控股有限公司（股票代码：发布了2021年的中期业绩公告。核心数据显示截至2021年6月30日，碧桂园服务实现营收115.6亿元，同比增幅达84.3%；毛利增至38.6亿，同比增幅约65.6%；毛利率33.4%，略微降低3.8个百分点；净利润增至22.26亿元，同比增幅约66.7%。除毛利率略有下降外，各项指标均维持高增长。并且在总市值上，远超碧桂园集团的总市值1596.08亿元，碧桂园服务的总市值达2250.98亿元。

　　碧桂园服务作为头部物企的典型代表，在规模化发展上是表现比较突出。在碧桂园服务的营收结构上，我们可以看到拆分了“三供一业”以外业务（含物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务）、“三供一业”（供水、供电、供暖、物业管理服务）、城市服务、商业运营四个部分。这种拆分主要取决于碧桂园服务的产品角度来考虑，相对区别于其他物企的拆分方式，并且其中的商业运营部分是在这次年中业绩报告的首次独立出来。

　　据年中报数据显示截至2021年6月30日，碧桂园服务总营收115.6亿元，较2020年同期的62.71亿元增长了52.89亿元，同比增长率达84.33%。

　　按照本期报告的四部分拆分方式来看，碧桂园服务来自“三供一业”业务以外的物业管理及相关服务收入达人民币77.41亿元，较去年同期增长45.76%；来自“三供一业”的业务收入达15.84亿元，较去年同期增长71.58%；城市服务收入达20.95亿元，较2020年上半年的0.37亿元，增长了20.58亿元，增长率达55.1倍；商业运营服务收入达1.4亿元。

　　数据显示，碧桂园服务的各项营收对比2020年上半年均有大幅度提升，其中城市服务的增长尤为明显，增长率达50多倍，而商业运营服务的收入也被单独展示，表明了碧桂园服务在未来产品及业态上的关注与重视，这两个板块将在未来成为碧桂园服务业务拓展的新方向和总营收新增长点。城市服务和商业运营的业务产品体系拓宽了碧桂园服务的收入来源，提升其盈利能力。

　　“三供一业”以外物业管理的收入在整体营收中占比减少，收入结构不断优化。城市服务和商业运营的拆分，使“三供一业”以外的物业管理收入占比明显降低，对比2020年同期84.69%占比下降到了66.96%。不过在碧桂园服务的总营收里，“三供一业”以外的物业管理及相关服务收入虽然比重下降，但是依然是主要贡献力。

　　将“三供一业”以外的物业管理及相关服务收入内容具体拆分来看，主要包括：物业管理服务收入、社区增值服务收入、非业主增值服务收入、以及其他服务收入。报告期内，物业管理服务营收达到51.72亿元，和去年同期相比增长30.55%，在总营收中占比达44.7%；社区增值服务营收达13.98亿元，同比增长132.03%，在总营收中占比达12.1%；非业主增值服务营收达10.58亿元，同比增长56.92%，在总营收中占比达9.15%；其他服务营收达1.12亿元，同比增长55.97%。各类型服务收入都稳步增长，以社区增值服务收入增幅最高，整体收入结构得到进一步优化。

　　经营绩效和服务规模一直是碧桂园服务比较看重的指标，并且它通过多元化的业务、多种类服务业态、全国化布局、市场化拓展、以及科技创新服务等方式进行规模优势的强化。

　　作为行业内领先的综合服务运营商碧桂园服务覆盖多元化业态，包括住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种业态。

　　在管理规模上，碧桂园服务的物业管理规模及全国性地域覆盖持续扩大，截至2021年6月30日，物业服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米。在管物业项目达3656个，为境内外约465万户业主及商户提供物业管理服务。项目遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过370个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。

　　如果剔除收购嘉宝服务后带来的物业服务收费管理面积约1.3亿万平方米，合同管理面积约2.19亿万平方米。碧桂园服务除“三供一业”业务外的合同管理面积约为9.01亿万平方米，对比2020年底增长了8015万平方米，增长率达9.74%；收费管理面积约为4.29亿平方米，对比2020年底增长了5180万平方米188金宝搏首页，增长率达13.79%。此外，「三供一业」业务的物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为0.85亿平方米。

　　通过收并购强化规模发展优势。截至2021年6月30日，碧桂园服务已向第三方收购四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的94.62%股权，固定现金代价为人民币约72.25亿元。期内，亦向第三方收购其他数家物业管理公司，固定现金代价总额约为人民币1.38亿元。收并购有助于碧桂园服务进一步扩大其业务规模及范围，持续加强其规模化发展版图，补充了碧桂园服务的全国化布局和业态的多元化发展。

　　碧桂园服务不断拓宽业务范围，布局城市服务赛道。在新拆分的城市服务上188金宝搏在线入口，碧桂园服务通过整合于2020年收购的碧桂园满国环境科技集团有限公司及福建东飞环境集团有限公司、以资源分享、业务协同、资本整合等方式，进一步推动城市服务的规模化发展。截至2021年6月30日，城市服务业务已覆盖超150个城市。不断扩大市政环卫业务拓展，陆续承接了海南省临高县环卫一体化项目，江苏省启东吕四港镇、广东省江门共和镇、江西省宜春金瑞镇、广东省清远西岸镇环卫管护服务；携手天津市滨海新区和常德津市，探索老旧小区改造及长效运营新模式。此外，与河南省宁陵县、安徽省蚌埠市禹会区、江苏省宿迁市宿豫区、上海市松江区石湖荡镇、汕头市濠江区等十余个当地政府达成战略合作，探索助力城市高质量发展。

　　碧桂园服务的规模化优势支持主要来源于碧桂园集团的供应，但随着物企的市场化发展，也在逐步加强其市场拓展能力，通过收并购、战略合作、市场化拓展的方式增强其市场竞争力。

　　在2021年中期业绩报中数据披露显示，剔除2021年6月30日纳入并表范围但未产生并表收入的嘉宝服务收费管理面积，碧桂园服务的物业管理服务收费面积由2020年同期约3.2亿平方米增加约1.1平方米至约4.29亿万平方米；其中，由独立第三方物业开发商开发的物业收入增长到15.57亿元，增幅约44.32%，占物业管理服务收入比由2020年同期约27.2%上升至约30.1%。由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增长到1.26亿平方米，增幅约46.32%，占收费管理面积比由2020年同期约26.9%上升2.4个百分点至约29.3%。并且未来将持续积极开展市场拓展业务，升级品牌效应，提升独立第三方市场占有份额增长储备面积，为未来物业管理服务业务的纵深及多元发展储备土壤。

　　关于碧桂园服务的报道中，我们常常听到的关于“新物业、大物业时代、数字化、科技化”等词汇。碧桂园服务希望通过数字化来达到提质增效。在2020年底就提出了“新物业”的概念，包含新服务、新科技、新生态、新价值。

　　碧桂园服务是积极推动物业行业科技升级、智能化发展先行者，并且认为管理和服务的“数字化+科技”将会在营收增长上增加新引擎。在此次年中报中依然秉承科技赋能，数字化管理的发展路径。碧桂园服务集团提出“数字化是物业管理行业转型的必要条件，尤其对于大型物业管理企业，随着管理规模的加大，只有构建整体数字化平台，关注提升开放能力、应用能力、AI能力、大数据和物联能力，才能有效提升人员效率和服务体验，保持行业领先优势。”所以在物业管理服务数字化的新赛道上，碧桂园服务主要将从“空间服务运营智能化”、“客户服务经营平台化”、“支撑服务管理数字化”三个方面进行数字化建设。并且在下半年还计划推出基于物业场景自主研发的服务机器人。

　　面对城市服务这一新蓝海，科技投入与智慧化的手段对于城市管理的效率的提升，人员效率、成本控制各方面的效用应该更为明显。

　　碧桂园服务在规模化发展上一直处于领先地位，并且比较注重这一优势的强化保持。在年初的2020年业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江就表示“2021年到2025年，碧桂园服务将实现各种业务齐头并进，将在物业服务、增值服务、商写、城市服务等方面实现千亿营收的突破。”作为头部物企的典型代表，我们希望碧桂园服务尽早实现千亿突破的目标，落实“规模化”和“高质量”的双重发展。同时，对于碧桂园服务的科技赋能、创新服务等业务内容能否取得新的突破，我们也保持期待。