7月28-29日（南京）2018商业地产项目招商优化与执行管控高级研修班

　　1、 市场调查1）、 市场调查工作界定a)项目规划定位前，先展开市调，调查内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；b)正常经营后，招商部门应不定期对商品品牌、竞争对手、新商业项目的情况进行调查，形成市场调查报告上报公司；2）、 市场调查工作计划、内容及要求a)城市零售状况分析：主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比 例、经营状况，未来发展规划等；b)同类竞争对手分析：基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构(客层定位)，租金价格或合作条件，相关费用(物业管理费)，人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、招商优惠条件等；c)新闻媒体调查：调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。2、 商业业态规划、招商政策及租金方案1）、业态规划a)市场商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在城市分布、目标品牌等；b)商业管理招商部负责制订招商方案，并跟进商业规划执行情况；c)商业业态规划一经确定，必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经公司总经理审核并审批，审批后的调改方案方可执行。2）、招商政策及租金方案a)商业中心招商部根据当地市场情况、经营情况、商业业态调整规划、草拟经营期招商政策及租金方案；b)招商政策及租金方案包括:各商铺租金、各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策；c)招商政策及租金方案草拟后，由总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、参与论证。d)商业公司根据招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策。并严格执行。3、商铺招商1）、招商工作安排a)开业前八个月完成招商准备工作并启动招商，开业前二个月完成招商100%，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作；b)经营期根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作；2）、招商准备a)制定招商方案及招商计划；b)商业业态规划、招商政策及租金方案确定后，制定招商计划书及招商工作进度计划。c)招商范围：业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定三个目标品牌，分高中低三个档次；d)招商城市：本地及异地城市；e)任务指标：铺位数量、面积；f)招商资料准备:包括招商手册、市场平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等；g)制定商户洽谈流程、意向合同审批流程、租赁合同审批流程、租赁合同审批流程、合作条件更改审批流程、合同终止审批流程、招商管理制度h)制定招商手册、项目简介，招商宣传资料印制完成存档备案；i)培训招商人员统一招商说辞(如:答商户100问)，其内容应与宣传资料和招商手册内容保持一致，不得夸大事实;3）、 商铺招商工作实施a)注重发挥知名品牌、大客户的影响力，对有意向的知名品牌及有关整体包租、区域分租的重点大客户，招商负责人须亲自跟进；b)招商部门制定品牌落位图，做出至少两套备选方案，一套预警方案；c)做好客户记录。每日登记商户洽谈情况并进行汇总，外出拜访商户的，外出前做好去向登记188金宝搏官网入口，返回后登记商户洽谈表情况。根据接待和拜访商户的情况确定有意向的目标商户，招商人员对目标商户要进行重点跟进和洽谈。根据洽谈情况做好目标商户洽谈记录；d)商业公司制定招商启动倒计时e)建立招商档案，包括商户资源、商户合同及资料，定期汇总。f)招商的前期启动，以一线主力品牌客户、次主力店为重点，率先洽谈，优先签约，确保招商质量及一流的市场地位，可在确保实现租金整体目标和集团总体要求的基础上，对重点关键品牌的合作条件在上报批准后可给予优惠扶持政策；4、 广告招商1）、拟制所要招标的广告资源简介，明确数量、规格、位置和是否获得政府主管部门的设置许可等，并绘制简图加以标注；对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、位置和楼顶建筑结构、设备情况，以及政府主管部门相关要求等；此外，还应对周边商圈情况作简要介绍。2）、明确广告租赁时间(一般3-5年)，广告日常维护188金宝搏在线入口、电费等由广告公司自理；5、 商铺租赁情况分析商业公司建立商铺基本情况档案，包括商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。

　　招商部需按周上报空铺情况，并上报空铺招商进展情况，定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营业绩、商户履约情况，在商铺品牌调整时作为调整依据。

　　6、 品牌资源库建立品牌资源库管理规定a)建立品牌资源档案表品牌资源档案表按统一标准填写， 招商部于每月25日前上报更新品牌。招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，根据每月上报品牌资源情况于当月30日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理，清除无效品牌资源，达到有效化和实用化。b)建立在场商户调整表招商部每月20日前对在场经营商户情况进行整理，按统一表格要求上报公司在场经营商户变动情况，公司根据上报的商铺经营情况进行及时更新。c)新进入品牌资源档案招商部负责收集整理，主要品牌资源为首次进入本地区销售的世界知名品牌，取得联系后根据相关资料建立品牌资源档案。以月为整理时段，每月15日整理汇总。

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